房地产项目总投资是否包括所得税
一：总成本费用（含土地费用（这里还含不少细项） 、前期工程费、建安工程费用、基础设施配套费和 公建设施配套费、其他费用管理费用、销售费用、财务费用 等）销售税金及附加、土地增值税、所得税等。具体找一本书去看，我是给你摘的我们课程 书：《房地产投资分析》刘秋雁编著的。
这一部分的计算考虑了项目运营期间的所有收入，包括销售收入、其他收入等，并扣除与投资项目相关的运营成本，但不包括利息和税费。这是为了更准确地反映项目本身的盈利能力，不受外部财务负担和税收政策的影响。计算项目总投资额 项目总投资额包括项目的所有成本投入，如建设成本、设备购置、研发成本等。
土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。
房地产开发项目盈亏平衡分析
1、考察盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论用产量表示，还是用生产能力利用率表示；不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP（V）除外]。即BEP（V）越高越好。
2、【正确】运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低，进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
3、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
4、线性盈亏平衡分析因素：最低租售价格分析租金和售价，是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。
房地产开发企业的投资费用
在小城镇开展房地产项目，公司注册资金至少需要800万元，这通常是满足三级资质要求的最小金额。如果希望获得二级资质，注册资本需提高至2000万元，而一级资质则要求注册资本不少于5000万元。
建筑成本也是房地产开发项目中的重要成本之一。建筑设计费、建筑施工费、建筑材料费、建筑设备费、建筑安装费、建筑监理费等都是建筑成本中的常见费用。这些费用的具体金额会根据建筑物的类型、面积、结构等因素而有所不同。基础设施成本也是房地产开发项目中的重要成本之一。
其他工程费主要包括：①临时用地费和临时建设费；②工程造价咨询费；③总承包管理费；④合同公证费；⑤施工执照费；⑥工程质量监督费；⑦工程监理费；⑧竣工图编制费；⑨工程保险费等杂项费用。
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用.由开发成本和开发费用两大部分组成。（一）开发成本土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
房地产开发产品成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。包括土地使用权出让金、土地征收费、房屋征收安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费、开发期间税费等。房地产经营成本是指将房地产进行自营或者出租的相关费用。
拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。