cmbs和reits区别
1、cmbs和reits区别：cmbs是债，reits是股。CMBS即Commercial-Mortgage-Backed-Securities，其最基本的法律性质即债权性。在中国市场中已经发行的CMBS是标准化的产品，常见的基础资产是信托受益权。CMBS的常见交易结构为：原始权益人设立资金信托，由资金信托向商业地产所在项目公司发放信托贷款。
2、cmbs是指商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行再参考评级后，确定最后发行价格，向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。
3、以美国区域为例，商业抵押担保证券占商用地产融资市场的3分之1比例。开发多元化融资渠道主通过四种方式，股权融资、项目融资、房地产投资信托“REITs”（RealEstateInvestmentTrusts）和商业地产贷款抵押证券“CMBS”（Commercial Mortgage-backed Securities）。其中商业贷款抵押证券是一种证券化的创新融资方式。
4、不动产证券化相关商品很多，REITs普通股、REITs特别股是比较偏向股票型标的，流通性最佳，也是全球比重最大的不动产证券化商品；至于商业不动产扺押债券、商业不动产担保债券（CMBS）、商业不动产担保债务凭证（CRE CDO）等，则是偏向债券型标的。
不动产信托的发展
年7月18日，第一个不动产信托计划――5亿元的“外环隧道项目资金信托计划”在上海一周内售罄。2002年7月29日，上海国际信托投资公司推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》信托产品通过各大银行发售，这是中国信托业重新开业后的第一个房地产资金信托产品，产品规模为3亿元人民币。
中国的信托及不动产信托的发展 早在20世纪20年代，我国的上海就出现了信托业。但新中国成立后，停滞了很长一段时间，1978年后，信托业得以恢复。
“十四五”规划《纲要》明确，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。
国外REITs的发展历程与影响因素REITs的兴起并非偶然，源自经济压力、投资者需求和监管创新的结合。在国际市场上，当经济增长放缓或金融危机冲击不动产市场时，REITs以长期稳定回报和资产分散的优势崭露头角。
校答案解析： 开办不动产信托业务对促进房地产业务的发展，从而推动国民经济的发展具有积极意义，主要表现在：（1）促进房地产再发展。房地产作为独立产业有其正常的资金循环体系，只有不断循环，才能实现简单再生产和扩大再生产。
信托四大类型
1、信托四大类型：房地产信托。目前政府的房地产市场调控思路建立在长效机制上：完善保障房机制、提出房产税立法、针对不同城市分类调控、增加中小套商品房和共有产权住房、改革工业用地、提高农地增值收益等。基础产业信托。
2、在投资领域，投资人常遇的信托产品种类繁多，主要有政信类、房地产类、消费金融类和工商企业类。每一种都蕴含独特的投资机会，但风险与收益并存。让我们逐一探讨，寻找在当前环境下最值得重点关注的信托产品。
3、依据信托财产的初始性质和状态，信托产品可以划分为资金信托、动产与不动产信托、财产权信托以及资金与非资金兼具的信托等四大类。 根据委托人的法律性质，信托产品可分为法人信托和个人信托。
房地产开发商融资的途径和方式
1、银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
2、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。
3、上市融资——上市融资是直接获得巨额资金的重要渠道，但是我国的上市审查程序较为复杂，初期的成本比较高，很多中小型房地产都不会选择这种方式。信托融资——是指投资者通过购买信托的方式进行投资，由此来享受房地产升值所带来的实惠和利益。
4、房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。
5、房地产融资包括但不限于以下途径：房地产抵押贷款。贷款到期，借款企业必须如数归还所贷资金的本息，并交一定数量的抵押品保管费用。同业或跨行业资金拆借。拆借利息由拆借双方自己商定，期限一般几天或稍长一些，有的只是隔夜拆借。发行房地产债券或股票。
房地产业融资体系的现状与趋势
1、我国房地产金融的发展在今后若干年内将呈现以下基本趋势与特点：1房地产金融业与房地产业的依存度将日益提高。2房地产融资渠道多元化是必然趋势。3银行房地产信贷业务将在激烈竞争中趋向理性。4业务品种将出现多样化趋势，特别是房地产信贷的中间业务将得到大力发展。
2、房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。
3、房地产信托业务是爱建信托的核心业务。公司与国内优质房地产开发企业、大型投资机构合作，筛选优质项目，采用纯债权融资、并购融资、夹层融资、股权投资、基金投资、投资顾问等业务形式，为投资者提供“风险可控、期限适度、回报稳健”的信托产品，同时也满足了企业不同的融资需求。
4、融资压力大，融资渠道单一。融资压力大。房地产业工程投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。
5、建立多层次房地产融资体系 当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。
6、房地产融资协调机制带来的突破主要体现在增强了房地产市场的稳定性、提高了融资效率，并促进了房地产行业与金融行业的深度融合。首先，房地产融资协调机制通过多元化的融资方式和渠道，有效分散了融资风险。过去，房地产市场过度依赖银行贷款，一旦信贷政策收紧，市场就面临巨大的资金压力。